购房定金交付莫着急 按揭购房评估“贷款能力”是关键

　　雅安日报在上一期“房博士”中，贷款能力重点对二手房交易过程中，购房估关定金交付及法律规范等作了介绍。定金“新房交完定金后，交付急按揭购键按揭办不下来损失更大。房评”不只是贷款能力二手房交易，部分市民表示，购房估关购买新房尤其是定金通过按揭方式购买的，交付的交付急按揭购键定金能否退还，也是房评大家关注的。

　　近日，贷款能力市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。购房估关

　　案例：

　　贷款办不下来想退房

　　2018年5月，定金孙某拟购买A公司开发建设的交付急按揭购键楼盘房产。经双方协商，房评A公司为甲方，孙某为乙方，双方订立了《认购协议书》，对认购房屋面积、单价、总价，购房定金、违约金、首期房款交付、付款方式、违约责任等进行了约定。

　　其中约定“乙方在签订本认购协议书之日需向甲方交纳购房定金人民币贰万元（20000元），乙方不违约时，本定金可冲销购房款。签订协议后若乙方途中要求退房的，乙方支付违约金人民币壹万元（10000元）整给甲方，余下所交定金待该套房再次出售后返还给乙方（不计利息）。”签订认购协议书当日，孙某将购房定金20000元交付A公司。

　　2018年9月，孙某向A公司提交《退房申请书》，以无法成功办理银行按揭贷款为由，向A公司提出退房申请，并要求A公司退还其所交的20000元定金。而后，A公司退还孙某购房定金15000元，其余5000元未予退还。双方协商无果，孙某将公司诉至法院。而A公司以孙某中途退房构成违约应支付违约金为由提起反诉，请求法院依法判令反诉被告孙某支付违约金10000元。

　　法院：

　　解除协议并支付违约金

　　法院在审理后，解除原告孙某与A公司签订的《认购协议书》。并判令孙某支付给A某公司违约金10000元，扣除A公司尚未返还反诉被告的购房定金5000元后，孙某仍应支付违约金5000元。驳回原告孙某其他诉讼请求。

　　律师：

　　购房定金交付前

　　需评估自身“贷款能力”

　　本案中，A公司与孙某在平等自愿、协商一致的基础上签订的《认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，签约各方均应严格遵守和履行义务。

　　对于双方争议的购房定金和违约金问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》法释〔2003〕7号第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　本案中，A公司与孙某签订的《认购协议书》中既约定了违约金，又约定了定金，即买受人签订协议后中途要求退房的，违约方应向守约方支付违约金。所以A公司主张由孙某按照约定支付违约金10000元，法院予以支持。

　　需要提醒的是，部分购房者对购房程序，尤其是按揭购房程序资格等并不十分清楚，在交付购房定金前应对自身征信情况、负债情况、贷款额度等作全面了解后，再决定是否交付购房定金，以避免类似情况发生。

　　雅安日报/北纬网记者 高小松